Банки понижают стоимость залоговых квартир

Число залоговых квартир, которые банки выбросили в свободную продажу, достигает 10-15% общего предложения, что составляет около 3,5-5 тысяч апартаментов. Таким образом коммерческие банки вполне могут задать тон рынку недвижимости и на какое-то время превратиться в полноправных игроков сегмента.

Если весной банки выставляли залоговую недвижимость по рыночным, а зачастую и заведомо завышенным ценам, то сейчас готовы идти на существенные уступки, лишь бы закрыть проблемные займы. Если раньше "проблемный" заемщик мог требовать от банка высокой цены на реализацию своего имущества, то теперь банки попросту будут игнорировать такие требования, пытаюсь отделаться от "проблемки" как можно скорее.

Исходя из прогнозов о дальнейшем углублении финансово-экономического кризиса в стране и девальвации национальной валюты, эксперты считают, что на протяжении ближайших месяцев количество выставленных на продажу залоговых квартир будет только расти и это неминуемо приведет к дальнейшему падению их стоимости.

На протяжении 2005-2008 годов в столице ежемесячно заключалось около трех-четырех тыс сделок купли-продажи жилья, порядка 70% которого приобреталось с привлечением ипотечных займов. Однако после начала финансово-экономического кризиса в стране число заемщиков, оказавшихся не в состоянии обслуживать эти кредиты, начало стремительно расти. По данным исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексея Пилипца, если по состоянию на 1 октября прошлого года объем проблемных ипотечных кредитов (задержка платежей по займу или их отсутствие) выданных физическим лицам достигал 749 миллионов гривен (0,9% от ипотечного портфеля), то к 1 апреля 2009 года он увеличился в 2,5 раза — до 1,926 миллиарда гривен (1,8% от ипотечного портфеля), а за период с 1 апреля до 1 сентября эта цифра, по оценкам Ассоциации, выросла более чем в 3,7 раз — до 7,208 миллиарда гривен. "В столице количество проблемных кредитов росло аналогичными темпами. Только с 1 октября 2008 года до 1 апреля 2009 года проблемная задолженность киевлян по ипотечным займам увеличилась с 153 миллиона до 393 миллионов гривен", — отметил г-н Пилипец. И хотя более свежие данные отсутствуют, можно предположить, что к 1 сентября число проблемных займов выросло как минимум до 1, 47 миллиарда гривен".

Главной причиной столь удручающей картины стала резкая девальвация гривни по отношению к иностранной валюте, в которой выдавалось 78% кредитов для покупки жилья. На этом фоне средние заработные платы жителей столицы упали в национальной валюте на 15%, а средняя кредитная ставка по ранее выданным займам подскочила с 12,5% в долларах и 14,1% в гривне до 16 и 26,3% соответственно. В итоге, если в предшествующие годы доля кредитных платежей в бюджете семьи составляла в среднем 35%, то в нынешнем повысилась до 60-70%, а в ряде случаев достигает 100%.

Рост числа киевлян, которые оказались не в состоянии обслуживать ипотечные кредиты, привел к увеличению количества случаев, когда банки без согласия должника забирают залоговое имущество. По оценкам учредителя юридической компании "Орум" (сотрудничает с исполнительной службой по взысканию долгов) Андрея Боровика, если в начале этого года финансисты принудительно отчуждали у проштрафившихся горожан около 30-40 квартир в месяц, то сейчас — порядка 150. Причем эта тенденция наблюдается, несмотря на то что банкам данная процедура не выгодна. "Во-первых, перед продажей данной недвижимости специализированная компания проводит ее независимую оценку, в результате чего в некоторых случаях стоимость залога может быть на 50% ниже среднерыночной. Во-вторых, фин-учреждению необходимо перечислить 10% от стоимости квартиры исполнительной службе и 20% — одной из четырех бирж, которые занимаются продажей залогового имущества на торгах. Лот может выставляться трижды, и каждый раз его предлагают потенциальным покупателям с 10%-ной скидкой", — пояснил г-н Боровик. В неформальных разговорах эксперты объясняют, что, как правило, квартиры продают по существенно заниженной стоимости нужным людям. Информация о проведении аукционов не афишируется, а покупателям со стороны, которые пытаются участвовать в них, зачастую отказывают под предлогом отсутствия тех или иных документов. То есть в случае реализации залогового жилья по такой схеме банк получает лишь небольшую часть реальной рыночной стоимости залога, которая не позволяет погасить кредит.

Более распространенной практикой реализации залогового имущества в этом году стала продажа квартир самим финучреждением или хозяевами с согласия финансовой структуры. По оценкам столичных риэлторов, сейчас на такую недвижимость приходится около 10-15% общего объема предложения на вторичном рынке жилья. Если учесть, что ныне в Киеве выставлено на продажу почти 35 тысяч квартир, несложно подсчитать, что порядка 3,5-5 тысячи из них находятся в залоге у финансистов. "За последние полгода их число выросло вдвое", — отмечают в агентствах недвижимости.

Независимые эксперты считают, что в ближайшей перспективе количество выставленных на продажу залоговых квартир будет стремительно расти, чему поспособствует ряд причин. С одной стороны, по мнению исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, углубление экономического кризиса и дальнейшая девальвация национальной валюты приведут к еще большим проблемам с погашением ипотечных кредитов в валюте. "В связи с этим многие заемщики постараются реализовать свою недвижимость, чтобы погасить долги перед банками", — говорит он. С другой стороны, избавляться от залогов, не дожидаясь, пока они подорожают, вынуждены и сами финучреждения, ряд которых, например "ПриватБанк" и "Райффайзен Банк Аваль", уже создали собственные подразделения по продаже недвижимости. Финансисты поясняют, что в процессе выдачи кредита заемщику присваивается определенная категория, в зависимости от которой банк обязан резервировать под заем не менее 20% его суммы, переводя эти деньги на счета НБУ. При возникновении проблем с погашением кредита финансовое учреждение вынуждено понижать статус заемщика и увеличивать резерв, который в случае отказа заемщика от дальнейшего погашения достигает 100% суммы выданного кредита. "То есть у банков замораживаются значительные средства, хотя многие из них и так испытывают дефицит ресурсов. Чтобы избежать этого, финучреждения вынуждены продать залоговое имущество даже по цене, ниже рыночной", — отметил Алексей Пилипец.

Готовность финансистов к активным действиям на этом поприще подтверждает также то, что в начале года они выставляли на продажу данное жилье по среднерыночным или заведомо завышенным ценам, то сейчас большинство из них предлагают его на 5-10%, а в некоторых случаях и на 30-50% дешевле.