В Украине запускают ипотеку под 7%. Какие есть подводные камни и чем заменить такой кредит?

Украинцам с марта обещают ипотеку под 7%. Государство будет компенсировать банкам ставки таким образом, чтобы берущий кредит платил максимум 7%. Программа рассчитана на украинцев, которые не в состоянии купить или взять жилье в ипотеку на коммерческих условиях, говорят в Минфине.

Требований к заемщику на первый взгляд немного:

• На момент погашения кредита, ему должно быть не более 70 лет. Ипотеку дают максимум на 20 лет, то есть в этом случае возрастная граница – 50 лет.
• Доход – не более пяти среднемесячных зарплат. Сейчас это около 70 тыс. грн в месяц.
• Наличие первого взноса – 15% от стоимости жилья. Происхождение этих средств, как и текущий доход, нужно будет подтвердить документально.

Так ли все просто на самом деле и есть ли альтернатива дешевой ипотеке.

Риски ипотеки под 7%

Выдачу ипотеки в Украине сейчас тормозит в основном проверка происхождения доходов. Не обойдет эта проблема и программу ипотеки под 7%, говорит президент девелоперской компании Игорь Никонов:

"Ты должен доказать, откуда у тебя деньги, что очень сложно. Потому что подтверждающие документы есть далеко не у всех. Также нужно показать официальный доход. А многие зарабатывают часть неофициально, и потому не могут доказать, что в состоянии обслуживать кредит".

О других проблемах сразу заговорили банкиры. Они ждут гарантий, что ставка будет компенсироваться до 7% в течение 20 лет. Ведь если этого не произойдет, заемщики просто не смогут возвращать кредиты.

Сейчас государство гарантирует компенсацию части ипотечной ставки из госбюджета, пока действует договор, хоть до 20 лет. Но! Возмещать из казны готовы лишь до половины рыночной ставки – то есть с условием, что она не поднимется выше 14%. А исключать этого никак нельзя.

"При среднем сценарии мы вернемся к тем ставки, что были полтора года назад. Это от 17 до 20%", – прогнозирует банкир Руслан Спивак.

Еще худший сценарий: программу могут вообще закрыть из-за нехватки денег в госбюджете. И тогда заемщику придется платить по полной, то есть по рыночным ставкам.

Альтернативная программа

Еще один сюрприз от правительства – аренда с правом выкупа.

"Финансовый лизинг – это дополнительный инструмент, который предусматривает, что право собственности на квартиру переходит к арендатору в момент полной оплаты", – анонсирует замминистра финансов Юрий Драганчук.

То есть человек снимает квартиру, а оплата аренды зачисляется как выплаты по кредиту. Оформлять такие договоры планируют под 5% годовых на срок до 20 лет. В случае неплатежеспособности из соглашения можно выйти и ничего не потерять. В отличие от ипотеки.

"Идея лизинга жилья для социальных категорий это идеальный вариант. Он может быть экономически целесообразен, когда нельзя создать фонд, который бы строил жилье. Такая программа была бы очень востребована", – считает эксперт рынка недвижимости Ольга Соловей.

Показательный пример – соседняя Польша. Новости "Сегодня" связались по Скайпу с членом правления компании, которая строит жилье и сдает его полякам в аренду с правом выкупа. Такой опыт мог бы быть весьма интересным для Украины:

"На первом этапе мы предлагаем договор на аренду на 24 месяца. После этого предлагаем подписать договор аренды с возможностью получить квартиру в собственность. Это – модель, где к ставке аренды доплачивается ставка на покупку квартиры. Эти платежи и является ценой выкупа квартиры", – рассказали в польской компании.

Но вернемся в наши реалии. Есть одна проблема: чтобы сдавать такое жилье в аренду с последующим выкупом, государство должно его сначала приобрести. То есть выкупить или построить. А значит – вложить миллиарды. Откуда их взять, правительство пока не решило.