Елена Сафронова: «К концу года цены жилье в Днепропетровске вырастут на 15%»

На эти и другие вопросы отвечает Елена САФРОНОВА, директор днепропетровской риэлторской компании «Риэлнест».

– Елена Александровна, каким был минувший год для рынка недвижимости?
– Очень сложным, как и для всех сфер экономики. В целом его можно обозначить, как год борьбы: борьбы за выживание, борьбы за клиента, борьбы за профессионализм и доверие к риэлторам. Самый тяжелый, можно сказать, «мертвый» период рынок пережил в конце октября-декабре 2008 года – начале 2009 года. Это было действительно «мертвое» время, когда на рынке недвижимости не происходило ни-че-го. Бизнес остановился, в агентствах недвижимости перестали раздаваться звонки – телефон просто замолчал. Покупатели и продавцы были в полном замешательстве, если не сказать в состоянии шока, мелкие агентства недвижимости уходили с рынка. В условиях свистопляски курса доллара было не понятно, как формировать цены, что будет дальше и что лучше: покупать недвижимость или держать наличные. В ситуации полной неопределенности никто ничего не предпринимал – на рынке воцарилось ожидание.

Но уже в феврале «мертвый» период сошел на нет, рынок жилья стал приходить в себя. Причем оживление началось в сегменте эконом-класса: спрос сосредоточился в основном на дешевых 1-2-комнатных квартирах вдали от центра города. Пусть вяло, но обозначились реальные сделки. К этому моменту долларовые цены на жилье упали примерно на 25-30% от осеннего пика цен 2008 года. В целом же за время кризиса цены на жилье всех категорий снизились практически на 50%. Но если рассматривать цены в гривневом эквиваленте, то они остались на уровне середины 2008 года.

– Насколько это стало неожиданностью для рынка?
– Рынок недвижимости цикличен, и вполне понятно, что рост цен не может длиться бесконечно: за подъемом всегда идет спад. Вопрос лишь в том, как долго может длиться подъем. Но в условиях постоянного роста цен, который продолжался последние годы, конечно, никто не ожидал такого резкого падения рынка. Неожиданностью стало то, что рынок остановился буквально в один момент. Спрос исчез, сделок не стало в привычном объеме, а цены снижались не постепенно, а достаточно быстро. Только за октябрь-декабрь 2008 года цены упали на 20%. А основное падение произошло в январе-марте 2009 года, когда жилье подешевело примерно на 30%. Март, по сути, стал определяющим месяцем в динамике цен на жилье: цены практически остановились. Хотя и были незначительные колебания на отдельные объекты, но, в принципе, в марте цены перестали снижаться и до сегодняшнего момента они держатся на прежнем уровне.

– На какое жилье произошло самое существенное снижение цен?
– Больше всего пострадал сегмент дорогих квартир в центральной части Днепропетровска. Цены на это жилье «просели» примерно на 60%-65%. Несмотря на такой спад, сделки в этом сегменте почти не совершаются и сегодня. Дело в том, что в последние 5 лет город жил в постоянном дефиците хорошего, качественного жилья. Во время высокого спроса и постоянного роста цен любые квартиры находили своих покупателей. Люди понимали, что если появилась какая-то сумма, то лучше купить предлагаемое жилье сегодня, чем завтра остаться ни с чем. На качественные характеристики квартир мало кто обращал внимание. Сейчас, когда на рынке большой выбор квартир, появилась возможность сравнивать свою покупку и оценивать недостатки. Безусловно, больше шансов обрести покупателя – у качественного жилья. Проигрывают те объекты, характеристики которых хуже. Это «хрущевки», «брежневки», дома с непривлекательным местоположением и социальным окружением. Сейчас такое жилье практически не востребовано. Покупатели готовы поднапрячься и заплатить на $3-5 тысяч больше, но купить более качественное жилье.

– Как выглядит ситуация на первичном рынке жилья?
– Очень мало было сделок в сегменте элитного жилья, и до сих пор этот рынок стоит. Стоит сегодня и рынок других новостроек. Запуск новых проектов остановлен, многие объекты заморожены, немало строительных компаний обанкротилось. Спроса на жилье в строящихся домах практически нет – покупатели панически боятся недостроев. Интерес сконцентрирован только на домах, введенных в эксплуатацию, или на стадии сдачи.

Сегодняшний покупатель хотел бы получить гарантию, что дом будет введен в эксплуатацию в заявленные сроки, а правоустанавливающие документы на жилье будут получены. Однако сегодняшние реалии таковы, что гарантий на то, что дом будет достроен, а компания выживет на рынке, не может дать ни один даже самый добросовестный застройщик. Безусловно, все это приводит к тому, что квартиры на первичном рынке не покупаются, несмотря на заметное снижение цен. За год квартиры в новостройках в сегменте «эконом» подешевели примерно на 50%. А вот в сегменте «элит» снижение было более существенным – цены упали на 75%. Но в гривневом эквиваленте цены остались на уровне середины 2008 года.

– Какой сегмент рынка недвижимости больше всего пострадал от кризиса?
– Однозначно, это коммерческая недвижимость. Этот сегмент дольше всего находился в застое и испытал более глубокое падение цен, по сравнению с жильем. Если на рынке жилья уже в марте пошли реальные сделки, то в сфере коммерческой недвижимости оживление началось только летом. В основном, поглощение пустующих площадей происходило в сфере аренды. Если говорить о торговой и офисной недвижимости, то за 2009 год арендные ставки на такие площади упали существенно – на 55%. В целом за кризисный период стоимость аренды снизилась более чем на 60%.

В сфере продаж ситуация намного сложнее: здесь просто перестали проходить сделки, так как не было ни желающих продать, ни готовых купить объекты. Поэтому говорить о рыночных ценах продаж не совсем корректно: продавались только единичные объекты. Причем сделки совершались под влиянием вынужденных обстоятельств – в основном по причине необходимости срочного погашения кредита.

Не желая расставаться со своими объектами по кризисным ценам, владельцы таких площадей сочли более выгодным не выставлять их на продажу в надежде, что рынок через некоторое время восстановится, объекты будут снова востребованы, а цены выйдут на уровень докризисных.

– Что изменилось за кризисный год в работе риэлторов?
– На мой взгляд, на рынке риэлторских услуг произошли большие перемены. Рынок обновился, стал более качественным во всех своих проявлениях. За время кризиса, не выдержав конкуренции, примерно 70% риэлторов ушли с рынка. В основном, это те, кто хотел без особых усилий заработать деньги, рассчитывая на сверхприбыли. Остались настоящие профессионалы, которые считают риэлторство своей основной профессией.

Безусловно, сегодня им гораздо труднее зарабатывать деньги – кризисное время предъявило к риэлторам жесткие требования. Клиента уже не устраивают прежние «показы» – за свои деньги он хочет получить достойный уровень обслуживания. Вот почему на первый план выходит качество услуг, профессионализм, понимание процессов, происходящих на рынке. Среди других важных требований времени – умение адекватно оценивать выставляемый объект, способность понимать, насколько он будет интересен для покупателя или арендатора. За время кризиса специалисты по недвижимости пересмотрели не только подход к риэлторской услуге, но и свою роль в профессиональных объединениях, которые сегодня могут реально влиять на рынок.

– Появятся ли в этом году единые стандарты риэлторской деятельности?
– Риэлторское сообщество считает важным достижением 2009 года принятие в Брюсселе риэлторами стран Евросоюза единых стандартов риэлторской деятельности. После опубликования документа в январе этого года стандарты официально вступят в силу на территории Европейского Союза, после чего риэлторы этих стран в течение 3 месяцев подведут свои стандарты под единые. Украинские риэлторы тоже работают над своими едиными национальными стандартами. К сожалению, на сегодняшний момент мы не можем похвастаться конечным результатом, хотя работа проделана колоссальная. Но есть уверенность, что в начале этого года стандарты будут окончательно согласованы и приняты, и единые правила работы на рынке станут обязательны для всех риэлторов Украины. Это сделает рынок недвижимости действительно профессиональным, повысит ответственность специалистов и поможет избежать хаоса в риэлторских услугах.

– Сегодня эксперты высказывают разное мнение о поведении цен на жилье. Одни утверждают, что ценовый пик еще не пройден, и рынок ожидает дальнейшее снижение. Другие эксперты прогнозируют более оптимистичный сценарий: рост цен не за горами. На Ваш взгляд, достигли ли цены на жилье предельной отметки и как Вам видится дальнейшее развитие событий в сфере недвижимости?

– Конечно, многое будет зависеть от политической ситуации в стране. Но уже сейчас, судя по поведению покупателей и продавцов, настроениям иностранных инвесторов, можно утверждать, что самые тяжелые времена мы уже пережили. Рынок недвижимости созрел для перемен.

Мы считаем, что цены на жилье достигли своего «дна» и дальше вниз уже не пойдут. Практически с марта прошлого года цены вошли в стадию стабилизации. Они держатся на прежнем уровне – не падают и не идут вверх. Мы на 100% уверены, что весной рынок недвижимости начнет плавно расти. Да, он не будет расти такими темпами, как в прошлые годы, когда цены на жилье поднимались на 50% и даже 100% в год. Такого роста уже вообще не может быть. Но стандартный рост в районе 15-20% в год мы будем наблюдать уже в 2010 году. А точнее, уже к концу года жилая недвижимость в Днепропетровске вырастет как минимум на 15%.

– А как быть с доходами населения, которые упали, и с ипотекой, которая по прогнозам банкиров, возродится не ранее 2011 года?
– Не все так драматично, как кажется. За время кризиса потенциальным покупателям не только удалось сохранить свои накопления, но и умножить. Многие из них держали деньги на депозитах по ставкам в 20% годовых. Тогда, чтобы выжить, банки были особенно щедрыми и предлагали высокие депозитные ставки. Сегодня ситуация резко изменилась: прежних высоких процентов по вкладам уже нет. А это подталкивает население к выходу на рынок жилья: недвижимость традиционно считается основной сферой вложения средств. Потенциальные покупатели понимают, что лучше инвестировать деньги в недвижимость, чем положить в ненадежные банки, да еще и под низкие проценты.

По нашим прогнозам, цены на недвижимость все равно будут расти – это неизбежный процесс. И какие бы предположения не делали эксперты, называя годом роста 2011-й или другой год, мы считаем, что это однозначно будет 2010-й. Весной мы станем свидетелями сезонного оживления, а уже осенью начнется постепенное поднятие цен.