Оценка технических деталей дома и квартир в новостройке

Покупка недвижимости – это серьезное вложение денег. Важно убедиться, что вы приобретаете качественный и долговечный «товар». Нужно провести тщательный осмотр жилья, мест общего пользования, самого здания. От этого будет зависеть ваш комфорт при проживании в новой квартире.

Когда застройщик получил декларацию, подтверждающую введение новостройки в эксплуатацию, оформил технический паспорт на квартиру и передал ее на баланс эксплуатационной компании, он приглашает инвестора на осмотр жилплощади. Принять недвижимость и подписать акт приема-передачи должен или собственник, или его доверенное лицо.

Как правильно осмотреть квартиру в новостройке с черновой отделкой

До начала строительства застройщик составляет проектную документацию. Она позволяет инвесторам получить информацию об используемых строительных материалах и прочих особенностях жилого комплекса. Характеристики приобретаемой недвижимости должны соответствовать тем параметрам, что указаны в проектной документации и в договоре между инвестором и застройщиком.

Если вы выбрали днепровские новостройки без ремонта, то есть решили купить квартиру, в которой выполнена только черновая отделка, проверить качество работ можно самостоятельно или со специалистом. Советы строительного инспектора будут полезны тем, кто не особо разбирается в подобных вопросах. Аудитор отмечает и вносит в акт все дефекты, которые инвестор может упустить из виду.

Проводить осмотр квартиры нужно с проектной документацией: убедитесь, что жилплощадь полностью укомплектована согласно указанным в бумагах позициям. Если это не так, застройщик должен сначала исправить недочеты, а только потом инвестор подписывает акт приема-передачи недвижимости.

Итак, что обязательно нужно проверить при осмотре квартиры с черновой отделкой в новостройке.

Полы, стены, потолок

При покупке нового жилья без отделки или с ремонтом нужно обязательно оценить стены, потолок и пол. Они должны быть ровными, без трещин, щелей и выбоин. Следует посмотреть, что указано в проектной документации по этой части.

Осматривая потолок, убедитесь, что стыки плит герметично заделаны и на них нет следов протечки влаги. Отверстия у труб, проходящих между этажами, должны быть аккуратно заделанными.

Что касается стен, они должны быть максимально ровными: допустимое отклонение составляет 5-7 мм. Проверить вертикальность стен можно с помощью строительного уровня. На стыках с потолком не должно быть щелей, а углы должны быть прямыми. Проверить, насколько ровная штукатурка, можно фонарем: в его свете хорошо видны неровности.

При черновой отделке пол в новой квартире имеет ровную горизонтальную стяжку без трещин, горбов, впадин. Она не должна пружинить или крошиться. На стыках пола со стеной или трубами не должно быть перепадов уровня.

Окна, двери

Осмотр готовой квартиры включает в себя оценку качества окон и входных дверей и их соответствие проектной документации. На оконной раме и стекле не должно быть никаких дефектов: трещин, сколов, отслоения пластин. Квартиру нужно проверить на наличие сквозняков, которые могут возникать из-за щелей между стеклопакетом и оконной рамой. Запорное устройство на окне должно работать плавно и не заедать. Правильно установленные балконные двери открываются свободно и бесшумно.

Сквозняков не должно быть и от входной двери: убедитесь, что дверная коробка установлена плотно, а на стыках со стенами отсутствуют щели. При открытии дверь не должна царапать пол, а дверные петли – скрипеть. Также придется оценить исправность ручек и замка. Даже если в планах поменять входную дверь, проверить ее не помешает: кто знает, когда получится установить новую.

Выявленные недочеты, поломки и несоответствие проектной документации нужно заносить в дефектный акт.

Сантехника

Принимая новострой от застройщика, также важно знать, как проверять качество отделки в санузле. Если оцениваете квартиру самостоятельно, без аудитора, тогда обратите внимание на герметичность канализационных труб, интенсивность стока воды в унитазе и раковинах и наполненность воды после слива. Также стоит проверить, не протекает ли бачок унитаза.

Убедитесь, что в квартире установлена та сантехника, которая указана в проектной документации. Чтобы не пропустить трещины или сколы, при осмотре протрите умывальник и унитаз от пыли.

Застройщик должен обеспечить санузел опломбированными счетчиками воды на трубах. Сверьте модель и серийные номера приборов с заявленной в договоре. На водопроводных трубах следует проверить работу кранов подачи воды: легко ли они открываются и закрываются.

Электропроводка (газ)

В новую квартиру застройщик заводит основной кабель электропроводки. Проверьте, установлен ли внутриквартирный электрический щит. Убедитесь, что на нем исправно работают автоматические выключатели: индикаторы должны светиться.

Квартира передается инвестору с установленными приборами учета воды, газа и электроэнергии. Модель установленного электросчетчика должна совпадать с той, что указана в договоре. Убедитесь, что на приборе есть пломба.

На трубе газоснабжения застройщик устанавливает счетчик потребления газа. Покупатель должен сверить модель установленного прибора с заявленной в документации. Если в квартире обещано индивидуальное отопление, важно убедиться, что в конкретном месте установлена та модель котла, что указана в договоре.

Что проверить вне квартиры

Состояние помещений общего пользования, фасада здания, подъезда не влияет на подписание акта-приема конкретной квартиры. Общее качество строительства дома проверяет комиссия по введению новостройки в эксплуатацию.

Как показывает практика, одного дольщика вряд ли пустят на территорию застройки, чтобы он мог убедиться в том, что застройщик придерживается выбранной технологии строительства или не экономит на материалах. Но если инвесторы организуют инициативную группу, вполне реально, что удастся договориться с застройщиком о контрольных посещениях.

В то же время эксперты утверждают, что инвестор имеет полное право на организацию независимой проверки. Даже если такая возможность не упоминается в договоре между дольщиком и строительной компанией. Инвестор может заказать и оплатить со своего кармана независимую проверку качества строительства, используемых строительных материалов, инженерных коммуникаций и т. д. Если застройщик утверждает, что такое право не предусмотрено договором, можно руководствоваться Гражданским кодексом Украины, где оно косвенно или прямо упоминается.

Проверка будет полноценной только при наличии документов от подрядчика: проекта строительства, акта готовности дома к эксплуатации и т. п. Если застройщик не хочет их предоставлять, запрашивать нужные бумаги придется официально.

Подъезд, лестничные площадки

Уже на входе в новостройку можно понять, насколько аккуратными были строители. Подъезд должен быть чистым, освещенным, со свежей отделкой. Если в нем имеются дефекты, скорее всего, они будут выявлены и в самой квартире. Качество ремонта входной группы говорит об общем качестве работ застройщика.

При осмотре лестничных площадок, холла и других мест общего пользования вы не должны обнаружить ни трещин на стенах, ни надколотой плитки, ни сколов на ступеньках или других изъянов. Трубы должны быть качественно покрашены, двери и окна установлены по всем нормам и правилам.

Фасады дома

Важно обратить внимание и на фасад нового здания: на нем не должно быть трещин. Если есть возможность, следует посетить подвал и чердак. Потеки на стенах могут свидетельствовать о протекании кровли.

В панельных новостройках нужно оценить качество панели и обратить внимание на то, хорошо ли она герметизирована. При возведении этажей стык между панелями может оказаться большего размера, чем требуют строительные нормы. Последствиями такой проблемы могут стать утеря тепла и высокая проводимость шума (плохая звукоизоляция).

При проверке качества строительства следует оценить и утепление фасада жилого дома. При возможности нужно сравнить, какие материалы застройщик указал в документации и какие использовал в реальности.

Если технические характеристики квартиры не совпадают с проектом

При выявлении любых дефектов и недоделок во время осмотра новой квартиры инвестор должен сообщить о них представителю застройщика. По требованию собственника жилья составляется дефектный акт, в котором списком перечисляются обнаруженные недостатки. Документ утверждают обе стороны. Застройщик не может отказаться вносить замечания инвестора в акт.

Целесообразность выдвинутых претензий оценивает независимый специалист. Те, которые признаны объективными, строительная компания исправляет за свой счет. Субъективные претензии чаще всего отвергают, хотя бывают и исключения. Если в дефектный пункт включили пункты, которые, по мнению застройщика, невозможно исправить, он должен подтвердить это письменным заявлением.

Выводы

Покупка квартиры требует внимательности инвестора. Если вы хотите иметь качественное и комфортное жилье, контролируйте процесс строительства на всех этапах и тщательно проверьте недвижимость при ее передаче застройщиком. Так вы сэкономите деньги, поскольку дефекты будет исправлять строительная компания, и получите в собственность именно ту квартиру, которая была заявлена в документах.