Рынок жилья: а нет ли там «двойного дна»?

По сравнению с прошлым месяцем величина спроса на покупку вторичного жилья в Днепропетровске осталась без изменений, а объем предложений уменьшился на 17%. Многие продавцы сняли объекты с продажи. Качественные характеристики жилья выходят на первый план, и выясняется, что на вторичном рынке не так много объектов, отвечающих современным требованиям. На конец апреля предложение превышает спрос в 13,5 раза.

В структуре предложения прослеживается тенденция к увеличению количества двухкомнатных и трехкомнатных квартир в состоянии «евроремонт» в домах старой постройки («хрущевки», «сталинки», «екатерининки»), а также «малосемеек». При этом на рынке наиболее востребованы квартиры улучшенной планировки в домах, построенных после 90-х годов, в районах с хорошо развитой инфраструктурой и развязкой транспорта. Покупателей интересует жилье в состоянии «заходи и живи» либо максимально дешевое — «под ремонт».

В апреле темпы падения цен существенно снизились — до уровня 2%-3%. Больше всего подешевели трехкомнатные квартиры, а минимальное снижение цен предложений зафиксировано в сегменте однокомнатных квартир, цены на которые остались практически без изменений. Фактически можно констатировать фиксацию цен.

За прошедший месяц в сегменте 1-комнатных квартир в центральной части города цены остались на уровне мартовских. В целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир уменьшилась на 0,1%. Средняя стоимость составила $32,5 тыс. Снижение цен в отдаленных районах города составило 4,2%, в приближенных к центру районах — 1,7%.

В сегменте двухкомнатных квартир минимальное снижение цен наблюдалось в приближенных к центру районах — 0,7%, а максимальное — в отдаленных от центра районах на уровне 2,9%, в центральных районах цены не изменились. В целом по городу двухкомнатные квартиры понизились в цене на 1,3%. По итогам апреля, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $49 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу понизились на 6,1% по отношению к марту. Цены на квартиры, расположенные в приближенных к центру районах, повысились на 0,5%, а в отдаленных от центра районах снизились на 2,1%. В центральных частях города незначительное колебание цен предложений происходило на уровне мартовских и цены практически не изменились. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало мая составляет $63 тыс.

В марте стоимость квадратного метра в целом по городу составляла $986, что всего на 1,6% выше апрельских значений. На рынке наметилась тенденция стабилизации цен на уровне $970 за квадратный метр в целом по городу. Фактически, с начала кризиса в Украине цены на вторичное жилье упали более чем в два раза.

Но даже если предположить, что в ближайшее время цены окончательно стабилизируются и какое-то время будут оставаться на нынешнем уровне, то все равно остается вполне закономерный вопрос: является ли установившаяся планка окончательным дном рынка недвижимости или же через некоторое время может начаться новая волна снижения цен? Перспектива «двойного дна» рынка недвижимости во многом будет определяться макроэкономикой и внешним фоном. Если в ближайшее время страна начнет планомерно выходить из кризиса, то и о «втором дне» рынка недвижимости можно будет забыть. Если же кризис будет прогрессировать и набирать обороты, то «второе дно» на рынке жилья может стать реальностью.

Впрочем, на данный момент начали постепенно проявляться признаки оздоровительных процессов на рынке жилой недвижимости. Если НБУ снимет ограничения на возврат депозитов, это станет хорошим сигналом оздоровления банковской системы. На этом фоне ряд банков с иностранным капиталом обещают в третьем квартале возобновить ипотечное кредитование. Механизм запустится вновь, хотя, конечно, будут еще высоки ставки банковского финансирования. Кроме того, выборы, которые возможно состоятся уже в текущем году, вольют в реальный сектор экономики немалые средства. Острая нехватка жилья и сокращение предложения на первичном рынке, а также необходимость надежных вложений вернет покупателей на вторичный рынок.

По итогам апреля на первичном рынке Днепропетровска в большинстве новостроек цены предложений остались без изменений. Незначительное снижение цены зафиксировано только в центральной части города. В среднем по городу снижение составило 1,03%, соответственно стоимость 1 кв. м составляет 9891 грн. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья «эконом-класса» (группа низких цен) составила 8370 грн., а «элит-класса» (группа высоких цен) в жилых комплексах — 13945 грн. На 30 апреля стоимость жилья «эконом-класса» была снижена на 0,18% (за счет снижения цены в жилом комплексе «Новая Победа» на ж/м Победа-5), а цены предложений квартир в жилых комплексах «элит-класса» снижены на 2,4%.

На сегодняшний день в долларовом эквиваленте цены предложений большей части жилых комплексов Днепропетровска уже в два раза меньше, чем они были в аналогичный период 2008 года. Если учитывать фактор сезонного спада активности рынка летом, можно предположить, что цены снизятся до начала осени еще примерно на 3-4%.

Как и ранее, большинство застройщиков идут на торг, значительно снижая цены, предлагая различные «акционные» варианты, различные схемы расчета, поэтапное вложение денег. Одна из тенденций апреля — проявление достаточно активного интереса со стороны потенциальных покупателей к объектам нового строительства, правда, только к тем, которые сданы в эксплуатацию. Вкладывать же деньги в строящиеся объекты желающих нет. Это объясняется достаточно большими рисками, поскольку никто не может гарантировать, что застройщик закончит строительство. Некоторые строительные компании уже более полугода переносят сроки сдачи объектов, убеждая, что скоро строительство возобновится. Тем не менее, основная часть застройщиков не ждет, когда ситуация решится сама собой, — они активно переформатируют подходы к строительству: вспоминают бартерные схемы, запускают систему взаимных зачетов, выстраивают сложную кооперацию.

Не надо забывать, что у населения на руках остаются накопления, снятые с депозитов, которым необходимо найти точку приложения. Объективно способов инвестирования в сложившихся условиях очень немного. Хранить деньги в иностранной валюте уже не так интересно, как несколько месяцев назад. А поскольку доверия к банкам сейчас еще меньше, чем к застройщикам, часть денег неизбежно вернется на рынок недвижимости, тем более, что цены в этой сфере сегодня достаточно комфортны.