Продажа земли: чего боятся фермеры и будут ли в Украине равные правила игры

Ограничения ослабнут с 2024 года, а пока что собственники участков и фермеры не очень довольны законом.

В Украине закончились 19 лет действия земельного моратория. Верховная Рада позволила выставлять на продажу землю сельскохозяйственного назначения. Так, с июля 2021 года покупать землю смогут только физические лица. В одни руки – не больше 10 тысяч гектаров. При этом земли государственной и коммунальной собственности продаваться не будут. А вот решать, допускать ли к рынку иностранцев, украинцы будут на референдуме. Но в любом случае граждане других стран не смогут купить землю в 50 километрах от госграницы Украины.

Кроме прочего, принятый закон предусматривает, что сельхозземлю нельзя будет продавать дешевле, чем ее нормативная денежная оценка. Она, как и рыночная стоимость, зависит от месторасположения участка и плодородия почвы. К примеру, в 40 километрах от столицы гектар, согласно такой оценке Госгеокадастра, стоит чуть больше 26 тысяч гривен.

Приблизительно столько же – 1000 долларов за гектар – по нормативной оценке стоит и земля паевика Ивана Тимошенко из Киевской области. Сейчас более трех гектаров земли он сдает в аренду аграрному предприятию. Арендатор платить паевику 18 тысяч гривен в год или эквивалент натурпродуктом – зерном. И продавать участок Иван Тимошенко пока не собирается.

« Это золотая земля, плодородная. Она мне приносит пользы больше, чем те деньги. Получу я эту тысячу долларов, а она завтра разойдется вся. <...> Я за рынок земли, но не за такой дикий, который хотят сделать. Нормальной оценки земли нет, чтобы можно детям квартиру, или чтобы можно было взять кредит под залог, чтобы самим работать на этой земле », – говорит Тимошенко.

А еще один землевладелец – Виктор Цицюра из Тернопольской области – еще пять лет назад подав иск в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ), чтобы получить право продать свой пай. И после длительного процесса выиграл.

«Я получил уведомление, что ЕСПЧ рассмотрел мое дело и принял решение, что были нарушены мои конституционные права распоряжаться своей собственность. И суд обязал государство Украина в законодательном порядке решить эту проблему », – рассказывает Виктор.

Но решением в свою пользу тернопольчанин не успел воспользоваться. Пока решал, что с ним делать, государство, действительно, решило проблему законодательно. И теперь Цицюра говорит, что не хочет продавать участок – слишком уж мало за него дают.

Фермер Николай Малиенко показывает засеянное пшеницей поле. Его хозяйство обрабатывает 1250 га арендованных земель в границах двух сел. Отмена земельного моратория предпринимателя обеспокоила – ведь теперь земли, которые он обрабатывает, могут выкупить конкуренты или обычные спекулянты для дальнейшей перепродажи.

«Этот закон, в первую очередь, защищает интересы не мелких и средних аграриев, а интересы крупных холдингов, которые за это время быстренько подберут себе так сказать партнеров, быстро смогут скупить все земли, которые сейчас в пользовании и в мелких, и средних предприятий. Закон не защищает нас от спекулянта. И спекулянт уже стоит в очереди. Только будет открыт рынок – он туда запустит руку и начнет скупать землю», – волнуется Малиенко.

По мнению фермера, после открытия рынка цены будут заниженными.

«В рамках нормативной оценки. То есть тысяча или две долларов за гектар. Но можно предположить, что с 2024 года цены начнут стремительно расти, когда лимит земли в одни руки увеличится со 100 га до 10 тысяч га, а покупать смогут не только физические, но и юридические лица, то есть предприятия», – прогнозирует Малиенко.

Тем временем в профильном министерстве уже считают, как это все скажется на отечественной экономике.

«Может быть продано в год максимум до 10% – от 1 млн до 1,5 млн га, что может позволить привлечь около 50 млрд гривен. Наибольший экономический эффект будет с 2024 года, когда будет возможность участия юрлиц и будет поднят лимит до 10 тыс га,. Тогда ожидаем, что в течение пяти лет будет дополнительно эффект для ВВП – с 1% в первый год до 3% в пятый год», – заявил замминистра экономики Тарас Высоцкий.

А еще в Кабмине уверены, что отмена моратория позволит фермерам или селянам, которые сами обрабатывают участки, брать кредиты на развитие хозяйств под залог земли. Мол, это оживит экономику и поднимет сельское хозяйство. Правда, фермеры отвечают, что уже и так закредитованы – то есть набрали займов. Поэтому земледельцы волнуются, что новые кредиты просто не потянут, а залоговая земля может остаться у банков и пойти с молотка по заниженной стоимости.

Но пока это все в будущем. А сейчас главный бонус для правительства от отмены моратория – обещанный транш МВФ , ведь открытие рынка было одним из ключевых условий предоставления помощи. Но финансовый аналитик Сергей Фурса считает, что рекомендацию МВФ Украина выполнила только формально, и реформа не отвечает договоренностям с фондом.

«Все экономическое содержание этой реформы было выхолощено, она полностью кастрированная. Эти ограничения по 100 га, невозможность юридическим лицам покупать... Не так много людей в Украине, которые в целом хотят купить землю как физлица, и такое ограничение очень существенно уменьшает спрос», – отмечает Фурса.

И все же специалист агросектора Алекс Лисситса, считает принятие закона шагом в правильном направлении. Потому крестьяне должны свободно распоряжаться своей собственностью. Но констатирует: реально рынок земли заработает не раньше 2024-го.

«Как такового рынка, начиная со следующего года не будет, потому и количество земли, которая будет вынесена на продажу, будет незначительным. Думаю, что на всю Украину будет не более 100-150 тыс. га в течение года. Под такие условия не зайдет иностранный инвестор, и не будут деньги вкладывать наши инвесторы. И владельцы паев, понимая что цена будет невысокой – 1000-1500 долл. в зависимости от региона, сами не будут продавать, ожидая что после 2024 года появится спрос на землю и можно будет продать позже», – объясняет Лисситса.

О праве иностранцев покупать украинскую землю, вокруг которого ходило столько дискуссий, вопрос будет отдельно решаться на референдуме. Но смогут ли они скупать черноземы через подставных лиц с украинским гражданством? Аграрии считают, что нет, потому что иностранцы вкладывают деньги туда, где работают по правилам.

Если подвести итог, то выгоду от внедрения рынке сейчас получат, прежде всего, граждане с большими сбережениями, которые купят наделы, чтобы потом выгодно их перепродать. За несколько лет цена может вырасти вдвое или даже втрое. На втором месте – сами крестьяне-пайщики. Продавать им сейчас невыгодно, впрочем арендные ставки, по прогнозам экспертов, будут расти пропорционально стоимости земли. И на третьем – крупные агрохолдинги, которые начнут скупать паи, как только получат такое право.

Верховная Рада в ночь на вторник, 31 марта, приняла закон о рынке земли, без которого Международный валютный фонд (МВФ) отказывался предоставить Украине крупное финансирование , в котором страна остро нуждается в разгар эпидемии коронавируса и накануне экономического кризиса.